Zaujíma vás ako prebieha proces vybavovania hypotéky na Slovensku? Máte príjem zo zahraničia a chcete kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku? Neviete aké dokumenty banka vyžaduje pri hypotéke? Chcete vedieť ako vybrať znalca a ako banka posudzuje znalecký posudok? Alebo chcete vedieť akú sumu vám banka požičia na hypotéku? Aj na tieto otázky odpoviem v texte nižsie.
Článkov o hypotékach je na internete neúrekom. Veľká väčšina z nich (ak nie všetky) sú marketingové články bánk a finančných poradcov, ktorí vám chcú hypotéku sprostredkovať. Venujú sa v nich zväčša podmienkam, ktoré sú potrebné pre schválenie hypotéky, výške úrokov pri rôznych fixáciách a niektoré ponúkajú aj hypotekárnu kalkulačku. Tieto informácie sú potrebné, no myslím si, že takisto je potrebné zamerať sa na to, ako také vybavovanie hypotéky vyzerá v praxi. Od nájdenia nehnuteľnosti, cez kontakt s bankou / finančným poradcom, dokladovanie príjmov, znalecký posudok, až po finálnu kúpu a prevod nehnuteľnosti na katastri.
Ako sa teda vybavuje hypotéka na Slovensku?
Takmer celým procesom kúpy nehnuteľnosti na Slovensku som si prešiel na prelome rokov 2019/2020. Ku kúpe nakoniec nedošlo, no v procese vybavovania hypotéky som sa dostal pomerne ďaleko a v tomto článku popíšem, ako takýto proces prebieha. Verím, že to pomôže mnohým ľuďom, ktorí plánujú kúpu vlastného bytu či domu.
Ako som uviedol, moja skúsenosť je z prelomu rokov 2019/2020. Banky svoje procesy upravujú a vylepšujú (aspoň v to dúfam). To znamená, že informácie uvedené v tomto článku môžu byť s pribúdajúcim časom čoraz menej relevantné. Venujem sa tu kúpe nehnuteľnosti. Nevenujem sa stavbe novej nehnuteľnosti. Podmienky pri stavbe sú iné, kde ak sa nemýlim, dostávate financovanie vo viacerých fázach, ktoré sú podmienené zdokladovaním postupu výstavby.
Taktiež popisujem svoj špecifický prípad. Váš sa bude takmer určite aspoň v niečom odlišovať od môjho. Pravdepodobne budete chcieť kúpiť nehnuteľnosť pre seba. Taktiež asi budete mať príjem na Slovensku. Nepokrývam tu každú špecifickú možnosť, keďže to ani nie je možné. Popisujem len svoje osobné skúsenosti.
Najprv bol plán kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku
Dlhodobo žijem v Nórsku. To znamená, že môj príjem je v NOK. Sporím si v Nórsku, investujem formou globálnych akciových fondov ako aj nákupom jednotlivých akcií. Chcel som ďalšiu diverzifikáciu v podobe nehnuteľnosti ako aj ďalšej meny, konkrétne EUR. Rozhodol som sa teda kúpiť byt na Slovensku, ktorý by som prenajímal. Mal som špecifický biznis plán, kde som sa chcel zamerať na špecifickú skupinu nájomníkov.
Nehnuteľnosť som nekupoval pre seba. Samozrejme, vždy tam niekde v pozadí bola možnosť, že ak sa raz vrátim späť na Slovensko, tak budem mať kde bývať, no byt som nehľadal pre seba a výber bytu som absolútne neprispôsoboval svojím podmienkam, ale svojmu biznis plánu.
Na akú veľkú hypotéku dosiahnem? A čo ak mám príjem zo zahraničia?
Plán bol na stole. Teraz som potreboval zistiť, ako to je s financovaním. Potreboval som zistiť akú veľkú hypotéku dokážem od banky získať a akú sumu musím zaplatiť z vlastného vrecka. Ako pravdepodobne každý, aj ja som si počítal rôzne varianty hypoték a splátkových kalendárov. (Práve z tohto dôvodu som si naprogramoval túto hypotekárnu kalkulačku.)
Keďže mám príjem zo zahraničia a navyše v NOK, bol som limitovaný na banky, ktoré takýto príjem akceptujú. Prieskum som si tentokrát nerobil sám. Kamaráti majú rodinnú firmu, ktorá sa zameriava na všetko od poistenia, cez hypotéky až po samotné reality. Keďže žijem v zahraničí a chcel som čo najviac vecí vybaviť na diaľku, bol som rád za ich pomoc. Spolu sme riešili ako vybavovanie hypotéky, tak hľadanie nehnuteľnosti. Začnime hypotékou.
Zahraničný príjem môže veci skomplikovať
Na Slovensku boli na konci roka 2019 len tri banky, ktoré akceptovali príjem v NOK. Konkrétne VÚB, Tatra banka a Slovenská sporiteľňa. Neviem ako je to s príjmom v GBP, CZK či CHF. Pravdepodobne ale bude viac bánk, ktoré ich budú akceptovať. Rozhodli sme sa, že vyplníme všetky tri tlačiva, ale najprv oslovíme len VÚB.
Dôvody boli dva. Prvým bolo to, že daný kamarát mal s nimi najlepšie vzťahy. Druhým dôvodom bol certifikát, ktorý VÚB ponúka.
Hypotekárny certifikát od VÚB je posun k tomu, ako by vybavovanie hypoték malo fungovať v 21. storočí, no stále je to na míle ďaleko od toho, ako to funguje v Nórsku (článok o tom možno napíšem niekedy v budúcnosti). Hypotekárny certifikát vám dá informáciu na akú výšku hypotéky viete s vašim príjmom dosiahnuť, no má nulovú výpovednú hodnotu o tom, akú hypotéku naozaj dostanete.
U VÚB banky sme so žiadosťou uspeli, a preto sme už ďalšie banky neoslovovali. Bol to netradičný postup. Úrokové miery na Slovensku sú také nízke, že osobne som bol spokojný s ponukou od VÚB. Moja limitácia na 3 banky a zahraničný príjem zohrali tiež svoju rolu. Cieľ bol získať akúkoľvek hypotéku. Tú by som neskôr mohol preniesť niekde inde ak by som nebol spokojný. Ešte uvediem, že kvôli tomu že NOK je pomerne volatilná mena, môj príjem bol penalizovaný o 25 alebo 30%. Je to tradičný postup, kedy sa banky snažia znížiť svoje riziko.
Kocúrkovo. Najprv znalecký posudok, následne informácia o výške hypotéky
Ako som uviedol, hypotekárny certifikát od VÚB je posun vpred, no stále to nie je ono. Finálnu odpoveď ohľadom výšky hypotéky totiž zistíte až keď nájdete nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť a znalec vyhodnotí znalecký posudok. Najprv teda musíte nájsť nehnuteľnosť. Následne, ak je daná nehnuteľnosť predávaná cez realitného makléra, musíte zložiť rezervačnú zálohu.
Pri platení rezervačnej zálohy sa podpisuje rezervačná zmluva. Určite si ju poriadne prečítajte a dávajte si pozor na podmienky vrátenia tejto zálohy. Záloha je zvyčajne vo výške 3 000€ až 4 000€, no môže byť aj vyššia (a pravdepodobne aj nižšia). Je to závratná suma v pomere k slovenským platom. Zložením rezervačnej zálohy dávate najavo, že máte o nehnuteľnosť vážny záujem, a realitný maklér deklaruje, že ju nepredá niekomu inému. Až teraz môžete k obhliadke poslať znalca, ktorý ohodnotí danú nehnuteľnosť.
V praxi to znamená, že vy vlastne pristúpite na určitú sumu nehnuteľnosti, zložite kauciu a ešte stále neviete sumu, ktorú vám bude banka ochotná požičať. Neviete totiž na akú sumu nehnuteľnosť ohodnotí znalec.
Ako vybrať znalca pre vyhotovenie znaleckého posudku?
Znalca, ktorý vám ohodnotí nehnuteľnosť si môžete zvoliť sami. Silno odporúčam zvoliť znalca, ktorého ma banka na zozname odporúčaných znalcov. Ak sa rozhodnete pre znalca, ktorý nie je na zozname akceptovaných znalcov danej banky, banka nemusí prijať posúdenú sumu zo znaleckého posudku, ale môže ju krátiť (teda upraví stanovenú sumu smerom nadol formou určitej penalizácie). Banka sa takto bráni proti nečestným znalcom. Môže sa stať že vaša banka nebude mať zoznam odporúčaných znalcov. V tomto prípade netuším či banka penalizuje všetkých alebo žiadneho. Neviem.
Po vyhotovení znaleckého posudku, banka vezme do úvahy nižšiu sumu z dvojice: dohodnutá nákupná cena nehnuteľnosti vs suma, na ktorú nehnuteľnosť ohodnotil znalec. Z tejto výslednej sumy vám banka ponúkne hypotéku v určitej výške. Zvyčajne sa jedná o 80% ceny nehnuteľnosti, teda 80 LTV (Loan to Value alebo pôžička na hodnotu). Niekedy to ale môže byť aj 90 LTV, 100 LTV, alebo len 60 LTV. Banka vám samozrejme požičia len toľko, koľko dovoľuje vami zdokladovaný príjem a obmedzenia od NBS.
Môžete sa prerátať
Môže teda nastať takáto situácia. Nájdete si byt, ktorého cena je 150 000€. Dúfate, že banka vám požičia aspoň 80%, ideálne však 85 alebo 90%. To znamená, že zo svojich peňazí ste schopný zaplatiť maximálne 30 000€. Zaplatíte rezervačnú zálohu vo výške 4 000€. Znalec však byt ohodnotí len na sumu 130 000€. Banka vám ponúkne hypotéku vo výške 80 LTV. Banka vám teda požičia len 0.8 * 130 000€ = 104 000€. Z vlastných peňazí tak musíte zaplatiť rovných 46 000€ (4 000€ ste už zaplatili ako zálohu. Zostáva teda 42 000€). A máte problém. Celý tento postup je podľa môjho názoru nezmyselný a zbytočne prináša ďalšie stresy a riziká pre kupujúceho.
Pri znaleckom posudku zohráva najväčšiu rolu na celkovom ohodnotení bytu jeho poloha. Ak napríklad kupujete aj starší byt v centre Bratislavy či Košíc, jeho znalecká cena bude pomerne vysoká. Ak však kúpite aj ten najlepšie zrenovovaný a zariadený byt v Tichom Potoku, jeho cena bude bohužiaľ nízka. Preto si treba dávať pozor na to či daný byt nemá prestrelenú cenu na to v akej lokalite sa nachádza.
Spotrebné úvery
Osobne som od banky dostal možnosť získať buď financovanie vo výške 90 LTV s trochu horším úrokom alebo 80 LTV s lepším úrokom. Banky majú určité obmedzenia stanovené NBS. Podmienky sa neustále menia. V čase, keď som vybavoval financovanie boli tuším obmedzenia na maximálne financovanie vo výške 80 LTV, s tým, že banky mohli spraviť výnimku pri 10% žiadostí, a ponúknuť vyššie financovanie.
To ale nie je podstata tejto sekcie. Zarazilo ma, že okamžite som od banky dostal ponuku na spotrebný úver. V realite som si tak mohol požičiť 100% sumy. 80 alebo 90% financovaných cez hypotéku, a teda s nižším úrokom. Zvyšnú sumu financovanú cez spotrebný úver s vyšším úrokom. Ostal som prekvapený. Ak sa NBS snaží bojovať proti zadlžovaniu domácnosti a snaží sa dosiahnuť aby ľudia nešli úplne na hranu svojich možností, tak nechápem, ako je možné, že banky môžu ponúkať spotrebné úvery. Nedáva to zmysel.
Aké dokumenty banka požaduje pre posúdenie hypotéky?
Odpoveď znie: Záleží. Každá banka má iný formulár a požaduje údaje v trochu inej forme (čistý vs hrubý príjem, atď). V princípe chcú vidieť, že váš príjem je reálny a dostatočný. Budú teda požadovať výpisy z účtu ako aj výplatné pásky za niekoľko posledných mesiacov. Nepožadujú žiaden doklad o tom, že naozaj disponujete hotovosťou, ktorú budete musieť zaplatiť z vlastného vrecka. To je pre mňa popravde trochu zarážajúce. Myslím si, že takúto informáciu by mali vyžadovať.
Ak máte príjem zo zahraničia tak ako ja, dokladovanie bude zložitejšie. Dokonca od vás budú požadovať podpis od vášho šéfa. Veľmi ma to prekvapilo. V zahraničí človek nie je zvyknutý hovoriť svojmu šéfovi o takýchto veciach. Popravde je to celkom veľký zásah do súkromia. Ak váš šéf uvidí, že ste kúpili nehnuteľnosť niekde v zahraničí, automaticky vie, že ste zadlžený a môže to využiť proti vám pri dohadovaní zvýšenia platu a podobne. Hlavne ak pracujete v odbore, kde má zamestnávateľ navrch.
Nájdenie správnej nehnuteľnosti
Táto sekcia možno nie je v správnom chronologickom poradí. No u každého to môže byť inak. Niekto najprv nájde nehnuteľnosť a potom zisťuje ako to je s financovaním, iní to zas robia opačne. Každopádne nehnuteľnosť je to, čo chceme kúpiť, a teda musíme nejakú nájsť. Každý hľadá niečo iné, preto tu nebudem veľmi zachádzať do podrobností.
Spomeniem len pár dôležitých vecí. Vždy si poriadne overte nehnuteľnosť. Či na nej nie je ťarcha a podobne. Nie som v tomto odborník. Informácie si musíte nájsť niekde inde. Spomeniem len pár vecí, ktoré by vás mohli zaujímať: Nie je nehnuteľnosť v povodňovej zóne? Nie je nehnuteľnosť na podloží s veľkým množstvom radónu? Neplánuje sa v blízkosti nejaká veľká stavba (diaľnica, obrovské nákupné centrum, parkovisko, štadión, vysoká budova, …)? Neplánuje sa nejaká veľká rekonštrukcia, na ktorú bude musieť prispieť celé bytové družstvo? A samozrejme typické veci ohľadom stavu nehnuteľnosti, ako či je elektrina už medená alebo nie, v akom stave sú stúpačky, atď.
Prípadne, ak máte dobrého realitného makléra, ktorému veríte, ten by to mal urobiť za vás (alebo aspoň niektoré úkony). Ja som to všetko nechal na kamaráta, ktorý všetko preveril a vždy mi poslal odkaz (napríklad na kataster), kde som si to pozrel aj ja sám.
Finálna kúpa nehnuteľnosti
Máte všetko vybavené. Teraz príde k podpisu kúpnej zmluvy a následne ďalším papierovačkám. Medzi nimi nájdeme kataster, prevod energií (plyn, elektrina), poistenie nehnuteľnosti, internet, … Tu už ale moja osobná skúsenosť končí. Z predaja nakoniec zišlo keďže neboli dodržané podmienky rezervačnej zmluvy.
Môžem ešte dodať, že jedna z požiadaviek banky bolo mať u nej otvorený účet, o čom ma informovali až keď som odletel späť do Nórska. Ich propagované „jednoduché otvorenie účtu online“ nefungovalo a aj tak bolo potrebné prísť osobne. Nepomohol ani telefonát. A to už mali kópiu môjho pasu a OP, ako aj všetky doklady o príjme. Ďalej požadovali posielať výplatu na účet v ich banke (u mňa nepripadalo do úvahy), a možno tam boli ešte nejaké ďalšie podmienky.
Vybavenie hypotéky na Slovensku je stále veľmi zložité a zdĺhavé
Dúfam že tento článok o mojej osobnej skúsenosti trochu priblížil ako vyzerá proces kúpy nehnuteľnosti a vybavovania hypotéky na Slovensku. Proces je to stále veľmi zložitý a zdĺhavý. Pre porovnanie, v Nórsku som dokázal vybaviť hypotéku úplne elektronicky. Bez návštevy banky. Dokonca som vôbec nevidel pracovníka banky. Vybavenie hypotéky, dokladovanie príjmov, podpísanie zmlúv. Všetko prebehlo elektronicky. A to som cudzinec. Bol by som veľmi rád ak by sa do podobného stavu dostali aj slovenské zákony a banky.
Ak premýšľate o vlastnom bývaní, takmer určite budete zvažovať hypotéku. Vyskúšajte moju hypotekárnu kalkulačku, ktorá vám okrem iných detailov vypočíta aj prehľadný splátkový kalendár.
Údaje v tomto článku majú informačný charakter. Nenesieme žiadnu zodpovednosť za presnosť, spoľahlivosť alebo kompletnosť informácií alebo názorov obsiahnutých na tejto webovej stránke. Viac informácií nájdete v našom Investičnom zrieknutí sa zodpovednosti.
